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城市的住宅问题(2017年4月期)

post date : 2017.04.20

城市的住宅问题

 

■东洋大学的野泽千绘教授《产官民制造出的‘住宅过剩社会’的弊病》

中央公论4月期

 

东洋大学的野泽千绘教授在刊登于《中央公论》4月期的论文中,关于尽管随着人口减少“空房”急速增多,但却仍然在无穷无尽地建造住宅的这一“住宅过剩社会”的弊病,进行了说明。日本的住宅总数为6063万户(2013年度),相对于总家庭数的5245万家庭来说多出了16%,空房在全国也已达到820万户(空房率13.5%)。而且,野泽表示“即使是东京都和爱知县等大城市,也会在2025年左右走入家庭数量减少的时代”,与此同时,团块世代和团块junior世代继承老家房子的所谓“大量继承时代”的到来,会更加加速空房的增加。

 

此外,对于住宅・建筑行业不断建造分期付款的公寓楼,而不是租赁房屋的问题,野泽提到这样既能在短期内回收初期投资,还可以将维护管理的责任移交给入住者,指出“因为只要卖掉就完事”,对这样不负责任的行为进行了批判。同时,他也指摘,助长超高层公寓楼纷纷林立的背景之一,就是“作为城市规划和住宅政策,能够对其进行细致研究和调整的机制本身就不存在”,要想实现这样住宅过剩社会的转变,就需要①对住宅总量和居住地面积扩大的抑制②新建住宅的选地诱导及二手住宅市场的成熟化③国民对“‘更进一步的前方’的未来风险及资本价值”的看透看清。

 

 

■日本综合研究所主席研究员藻谷浩介《台场的超高层公寓楼沦为“输家”之日》

中央公论4月期

 

日本综合研究所主席研究员藻谷浩介在刊登于《中央公论》4月期的文章中,指摘“‘空房问题’并不是乡村问题,而是城市的问题,再进一步说就是大城市圈的问题”。据藻谷介绍,以东京都(82万户)为首的神奈川・千叶・埼玉这一都三县的空房就有200万户以上,约占全国的四分之一,他在此基础上说明,“本来空房就多的地方如果再持续供给新建房屋,那么房租水准的下降→不动产价值的下降→固定资产税收的下降”这样负的连锁就必然产生。此外,藻谷还表示,特别是东京都中心位置的高层公寓楼,由于存在将来居住者的高龄化以及管理团体的运营等不安因素,因此,在大城市圈不宜买房,“还是用那个钱租房子住比较好”,阐述了一贯的主张。

 

作为解决住宅过剩供给的对策,藻谷主张“要解决空屋问题,制约供给才是正道”。他指出“限制供给可以带来税收的维持和增加,还可以抑制空屋的增加,是一举两得的方式”,作为具体事例,藻谷还介绍了对公寓楼等的高度进行限制的东京都国立市、长野县轻井泽町,在这些地方,通过限制政策也实现了品牌的维持和高地价。

 

 

Photo: Reuters/ AFLO

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